Tizio e Caio stipulano un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento di proprietà di Tizio. Caio versa 10 mila euro di caparra secondo l’articolo 1385 c.c., ma non concluderà il contratto e Tizio chiede un risarcimento per mancata vendita, in aggiunta alla caparra già versata.
La giurisprudenza si è espressa in un caso simile ed ha sostenuto che la parte non inadempiente che vuole ottenere un risarcimento ulteriore, non può trattenere a caparra, ma può solo trattenerla a garanzia della pretesa risarcitoria o come acconto di quanto le spetta, oppure a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati.
La Suprema Corte è stata ancor più lapidaria allorquando ha affermato che la scelta tra l’azione di risoluzione del contratto, con richiesta di risarcimento del danno, e il recesso, con ritenzione della caparra confirmatoria, non ammette ripensamenti di convenienza.
I rapporti tra azione di risoluzione e di risarcimento integrale da una parte e azione di recesso e di ritenzione della caparra dall’altro, si pongono in termini di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni veramente subiti, “non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra perché verrebbe così a vanificarsi la stessa funzione della caparra, quella cioè di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di ‘scommettere’ puramente e semplicemente sul processo, senza rischi di sorta”.
Le stesse procedure dovranno essere applicate quando la parte non inadempiente avrà la possibilità di richiedere il doppio della caparra con la risoluzione del contratto, unitamente al risarcimento del danno secondo i criteri ordinari. Questi rimedi sono tra loro alternativi e non cumulabili anche quando sia il promissario acquirente ad agire. A questo punto sarà da valutare se sussistano i presupposti per ottenere un ulteriore risarcimento rispetto al doppio della caparra e soprattutto se il soggetto non adempiente si solvibile.
